農地転用とは、農地を農地以外のものとすることです。たとえば、農地に区画形質の変更を加えて住宅、工場、学校、病院等の施設の用地にしたり、道路、山林等の用地にすることなどをいいます。 それ以外にも、駐車場、資材置き場などのように農地を農地以外の目的で使用する状態も農地転用となります。一時的に資材置き場にする場合でも、農地転用になります。 すべての農地が転用許可の対象になります。 登記地目が農地であれば、たとえ耕作がされていなくても農地として扱われます。また、逆に登記地目が農地でなくても耕作の用に供されていれば農地とみなされます。つまり、登記地目にかかわらず、農地として使用されていれば農地という取り扱いになり転用には許可が必要となります。 農地法 許可が必要な行為 許可申請者 許可権者 第３条 自分の農地を耕作する目的で、他人に賃貸借または所有権の移転をする場合 土地の譲受人・借人（２０アール以上耕作している農家） 農業委員会の許可 ※自己の住所地以外の市町村の農地を取得する場合は当該土地所在地の都道府県知事 第４条 農地の所有者が自己の農地を農地以外のものにする場合 転用をする人（農地所有者） 都道府県知事 ※農地が４ｈａを超える場合は農林水産大臣 第５条 自分の農地を農地以外に転用するとともに、他人に賃貸借や所有権移転をする場合 売主（農地所有者）と 買主（転用事業者） 都道府県知事 ※農地が４ｈａを超える場合は農林水産大臣 ※ 農地を農地のままで売買・賃貸借する場合、農地を転用せず耕作目的で売買・賃貸借する場合にも許可が必要です。 このページのTOPへ ▲ 農地転用の手続は、市街化区域内の農地と市街化調整区域の農地によって手続きが異なります。 　 　 　　農地法第４条・第５条の届出をあらかじめ農業委員会へすることで転用できます。 　 　　農地法第３条・第４条・第５条転用の許可が必要です。 　　　農地が農業振興区域内に在る場合 　　　　農業振興区域とは、農業振興のために補助事業など各種の事業を行い、農業の健全な発展と 　　　　合理的な国土の利用を図るよう施策が施されている区域です。そのために無秩序な開発や農 　　　　地の荒廃を抑制するために、土地の利用が厳しく制限されています。 　　　　農業振興地域内に土地が含まれている場合で，その土地を転用する場合は農用地の除外が必 　　　　要となります。農用地除外申請の後、農地転用申請を行います。 　　　農用地の除外申請の要件は... 　　　　1. 申請地以外に代替する土地がないこと 　　　　2. 農用地区域内の農地の集団化や作業の効率化に支障を及ぼすおそれがないこと 　　　　3. 農用地区域内の土地改良施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと 　　　　4. 土地改良事業の完了年度の翌日から起算して８年を経過した土地であることなどで 　　　　　あり、土地利用に関する計画が明確でありかつ、また緊急性がある時などというよう 　　　　　に厳格に定められています。 　　細かい条件は各自治体によって異なり、申請から転用許可に要する日数は半年から一年です。 　　また、申請すべてが許可になるとは限りませんので注意が必要です。 このページのTOPへ ▲ 　 　 農地の営農条件及び周辺の市街地化の状況からみて区分し判断する基準 原則として許可となる農地 　　都市的施設の整備された区域内の農地 　　概ね２０ｈａ未満の生産性の低い小集団の農地 　　市街地の区域内又は市街化の傾向が著しい区域内の農地 　　近い将来市街化が見込まれる区域内の農地 原則として不許可となる農地（優良農地） 　　農用地区域内にある農地 　　おおむね２０ｈａ以上の集団の農地 　　土地改良事業を実施した農地 　 　 農地転用の確実性や周辺農地等への被害の防除措置の妥当性などを審査する基準 　申請面積が、申請目的実現のため必要な最少限度の面積であること 　申請目的の実現に必要な資金の調達等についてその見込があること 　農業生産条件に及ぼす影響が少ないと認められること。 　農業用用排水施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと 　農地を転用して申請に係る用途に供することが確実と認められるかどうか このページのTOPへ ▲ 農地の売買契約は農地転用の許可が得られないうちはすることができません。したがって、一般的には停止条件付売買契約や売買の予約契約をするにとどまります。わかり易く言うと、農地転用の許可が得られたときには農地を売買する、ということ契約しておくということです。そして許可を受けたときに本契約とする必要があります。 登記も買主の保護のために、停止条件付売買契約の所有権移転の仮登記をしておきます。同じく許可が得られたときに、所有権移転の本登記をすることになります。それと同時に地目変更登記をする必要があります。 あさひ行政書士事務所では農地転用の許可申請から登記に至るまで、トータルサポートいたします。登記は提携の司法書士・土地家屋調査士に依頼します。　　　　 農地の転用を許可を受けずに無許可で農地を変更を宅地にしたり、売買などをした場合には、農地法に違反することになり、工事中止や原状回復などの命令下される場合があります。またこの命令に従わないと罰金・罰則が科せられたりします。　　農地を転用する場合には、必ず許可または届出をしなければなりません。 許可申請を行うことができるのは、本人または本人から委任を受けた行政書士です。申請書類の作成、事前準備のご相談を承っております。お気軽にご相談ください。